Poistenie bytového domu

Bytový dom je stavba spojená so zemou pevným základom, zapísaná v katastri nehnuteľností, s geometrickým určením a súpisným číslom, v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie a má viac ako tri byty.

Predmetom poistenia bytového domu môžu byť:

• hlavná budova bytového domu vrátane všetkých bytov a ich príslušenstva, nebytových priestorov patriacich k bytovému domu a všetkých stavebných súčastí, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu - Spoločné časti domu - základy domu, strechy, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodištia, spoločné terasy, podkrovia, povaly, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie. - Spoločné zariadenia domu - výťahy, práčovne a kotolne vrátane technologického zariadenia, sušiarne, kočikárne, spoločné televízne antény, bleskozvody, komíny, vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické, telefónne a plynové prípojky;
• vedľajšie stavby, t. j. stavby bez súpisného čísla - napr. ploty, garáže, altánky, bazény, hospodárske budovy, oporné múry, spevnené plochy;
• nadštandardné píslušenstvo - dodatočne namontované zariadenia, napr. klimatizácia, antény, elektronická zabezpečovacia signalizácia (EZS), elektronická protipožiarna signalizácia (EPS);
• príslušenstvo stavieb – studne, žumpy, septiky, domáce vodárne, bazény, solárne panely, iné strojné a elektronické zariadenia a podobne.

Bytové domy sa poisťujú obvykle proti vymenovaným nebezpečenstvám - rizikám:

• požiar, priamy úder blesku, výbuch, zrútenie lietadla alebo jeho častí
• voda z vodovodného potrubia
• víchrica, krupobitie (ľadovec)
• tiaž (ťarcha) snehu, lavína
• povodeň, záplava
• zosuv pôdy, zrútenie skál a zemín
• pád stromov, stožiarov a iných predmetov
• náraz vozidla, dym, aerodynamický tresk
• výbuch sopky, zemetrasenie
• pripoistenie rozbitia skla
• odcudzenie – krádež stavebných súčastí, vandalizmus

Niektoré poisťovne poskytujú naviac nasledovné riziká.

• nepriamy úder blesku, prepätie – škody spôsobené zvýšeným napätím v elektrickej sieti, zvýšenou silou elektrického prúdu
• atmosférické zrážky – škoda spôsobená vniknutím zrážkovej vody na poistenú vec
• estetické škody - sprayerstvo
• lom rúrok – pri prasknutí potrubia sa preplatí aj škoda vzniknutá na potrubí.

Skôr ako uzavriete poistnú zmluvu na poistenie bytového domu, dôkladne si preštudujte všeobecné poistné podmienky v časti, kde sú stanovené pravidlá priznávania poistného plnenia. Väčšina poisťovní plní v nových cenách len za škody na budovách, ktoré majú vek do 20, 30 alebo 40 rokov. Keď vek budovy presiahne stanovený počet rokov, poistné plnenie bude primerane krátené o amortizáciu, a to obyčajne od 0,5 % do 1,5 % za každý rok, ktorý uplynul od kolaudácie. Plnenie sa vypláca v časových cenách.

Príklad krátenia poistného plnenia kvôli veku nehnuteľnosti

V praxi to môže znamenať, že 45 - ročná budova, pri ktorej je stanovené technické opotrebenie 1 % ročne, je opotrebená spolu na 45 %. Čo by to znamenalo v prípade škody? Príklad poistnej udalosti – prasknutie vodovodného potrubia a následné vytopenie:

Výška škody vytopením vodou z vodovodného potrubia	10 000 EUR
Zrážka z dôvodu opotrebenia	- 4 000 EUR
Výsledné plnenie v časovej cene	5 500 EUR

Našťastie aj pre staršie bytové domy existujú na slovenskom trhu riešenia poistenia na novú hodnotu, ale zďaleka nie vo všetkých poisťovniach.

Podpoistenie bytového domu

Iný problém môže nastať pri plnení z dôvodu podpoistenia, čiže poistenia na poistnú sumu, ktorá je výrazne nižšia ako poistná hodnota, t. j. nová hodnota bytového domu. Obyčajne z dôvodu, aby poistník ušetril na poistnom, stanoví si príliš nízku poistnú sumu, napr. pri rekonštrukcii bytového domu si vezme úver len na zlomok kúpnej ceny a snaží sa splniť požiadavku banky na poistenie založenej nehnuteľnosti do výšky požičanej istiny. Poisťovňa v prípade poistnej udalosti kráti plnenie v pomere výške škody percentuálne tak, aký je pomer poistnej sumy a poistnej hodnoty.

Príklad podpoistenia bytového domu

Spoločenstvo vlastníkov bytov Kvetinová ulica v Bratislave má podľa znaleckého posudku východiskovú hodnotu bytového domu (nová hodnota) vo výške 1 200 000 €, pričom od banky si vezme hypotéku na rekonštrukciu (zatepľovanie fasády, výmena okien a vchodových dverí, úpná výmena elektrickej inštalácie, atď.) vo výške 300 000 €, banke stačí poistenie vinkulovať na 300 000 €, poistník si stanoví poistnú sumu 300 000 €, dochádza teda k podpoisteniu na 25%. O pol roka víchrica zničí strechu bytového domu, čím vznikne škoda 40 000 € a výpočet poistného plnenia bude nasledovný.

Poistná hodnota - nová hodnota domu	1 200 000 €
Poistná suma stanovená v poistnej zmluve	300 000 €
Výška víchricou spôsobenej škody - náklady na opravu strechy	40 000 €
Poistné plnenie s uplatnením podpoistenia	10 000 €

Spoločenstvo vlastníkov bytov musí doplatiť zo svojich peňazí za opravu strechy 30 000 €, len preto, že bolo nesprávne urobené poistenie. Keby jeho finančný agent vysvetlil predsedovi spoločenstva a jednotlivým vlastníkom bytov princíp podpoistenia a vlastníci by sa neulakomili na niekoľko desiatok eur, ktoré by platili naviac za poistenie na novú hodnotu, nemuseli by byť po poisnej udalosti stratoví.

S vlastníctvom bytového domu súvisí aj riziko škody spôsobenej inému na zdraví, usmrtením alebo na veci, vrátane ušlého zisku. Škodu musí vlastník nehnuteľnosti uhradiť aj vtedy, keď ju priamo nezavinil. Nezavinená škoda, za ktorú zodpovedá vlastník nehnuteľnosti, vyplýva z objektívnej zodpovednosti podľa občianskeho zákonníka. V poistnej zmluve pre poistenie bytového domu je obyčajne možné si dojednať aj poistenie zodpovednosti z vlastníctva alebo držby nehnuteľnosti.

Pripoistenie krížovej zodpovednosti k poisteniu bytového domu

K základnému poisteniu zodpovednosti za škodu z vlastníctva bytového domu je vhodné pripoistiť krížovú, resp. vzájomnú zodpovednoť za škody medzi jednotlivými vlastníkmi bytových jednotiek. Keď dôjde ku škode vytopením z prasknutého radiátoru spodnému susedovi, taká škoda vyplýva z vlastníctva bytu škodcu, nie celého bytového domu. Túto škodu je vľak potrebné pripoistiť, aby bola krytá, pretože základné poistenie zodpovednosti kryje škody "len" voči tretím osobám. Vlastník bytu je spolupoisteným v rámci spoločenstva vlastníkov bytov, preto štandardne by sa taká škoda chápala ako vlastná, keby nebola pripoistená.

Každý vlastník nehnuteľnosti má objektívnu zodpovednosť za škodu, to znamená, že zodpovedá aj za škodu ktorú nezavinil.

• Zo strechy domu spadne cencúľ na okoloidúceho a spôsobí mu zranenie, pričom liečebné náklady, regres Sociálnej poisťovne a nemajetková ujma sa vyšplhajú na 28 000 €.
• Sneh sa zosunie zo strechy a zdemoluje zaparkované auto na ulici, pričom oprava stojí 8 000 €.
• Návšteva sa pošmykne na schodoch pred domom a zlomí si nohu.
• V byte na 10. poschodí bytového domu praskne ventil radiátora a vytopí 6 susedov pod sebou, napácha škody za 3 450 €.
• V byte vypukne požiar z dôvodu skratu elektrického vedenia a zasiahne aj okolité byty. Škoda vznikne ohňom, ale aj vytopením po zásahu hasičov. Konečný účet za rekonštrukciu poškodených bytov a nákup nového zariadenia dosiahol 235 000 €.